ইংল্যান্ড ও ওয়েলসে প্রপার্টি ক্রয় ও বিক্রয় এর পুরো প্রক্রিয়া অনেকটাই জটিল, সময়সাপেক্ষ ও অপ্রত্যাশিত বাধা থাকে। সম্প্রতি সরকার একটি বড় সংস্কার পরিকল্পনা ঘোষণা করেছে, যা এই নাজুক প্রক্রিয়াটিকে চার সপ্তাহেরও বেশি দ্রুত করবে। বর্তমানে এই সংস্কার পরিকল্পনা প্রপার্টি মার্কেট এর “সবচেয়ে আলোচিত” পরিবর্তনগুলোর মধ্যে একটি হিসেবে বিবেচিত হচ্ছে। কারণ এটি শুধু সময় বাঁচাবে না, বরং ঝুঁকি ও অনিশ্চয়তাও কমাবে।
📌 সরকারের প্রস্তাবিত সংস্কার মূল পয়েন্ট
লেনদেন সময় কমিয়ে আনা
পরিকল্পনায় বলা হয়েছে, এই সংস্কার চালু হলে পুরো গৃহ কেনার প্রক্রিয়া প্রায় ৪ সপ্তাহ দ্রুত হবে। বিশেষভাবে একজন ফাস্ট টাইম বায়ার গড়ে £700 খরচ বাচাতে পারবে।
প্রয়োজনীয় তথ্য শুরুতেই প্রকাশ করা
বিক্রেতা ও এজেন্টদের বাধ্যতামূলকভাবে প্রপার্টি সার্ভে, সার্চ ফলাফল, বিপজ্জনক এলাকা (flood risk), নির্মাণ ও আইনগত তথ্য ইত্যাদি শুরুতেই প্রকাশ করতে হবে, যাতে ক্রেতারা দ্রুত সিদ্ধান্ত নিতে পারে।
বাধ্যতামূলক চুক্তি (binding contracts)
বিক্রেতা ও ক্রেতা প্রারম্ভিকভাবে একটি binding agreement করবে, যাতে Gazumping এবং চুক্তি পরিবর্তনের সুযোগ কমে।
ডিজিটাল এবং প্রযুক্তি নির্ভর কাঠামো
- ডিজিটাল প্রোপার্টি লগবুক (Property Logbook)
- পরিচয় যাচাইকরণ (Digital ID verification)
- স্ট্যান্ডার্ড ডেটা শেয়ারিং
- সকল পক্ষকে (এজেন্ট, আইনজীবী, বিক্রেতা, ল্যান্ডার) এক প্লাটফরমে সংযুক্ত করার উদ্যোগ
পেশাদার মান উন্নয়ন
- এস্টেট এজেণ্ট এবং conveyancers জন্য বাধ্যতামূলক প্রশিক্ষণ এবং এস্টেট, লেটিং এবং মেনেজিং এজেণ্টদের কোড অফ প্র্যাকটিস (Code of Practice) মানতে হবে।
- গ্রাহকরা যেন সহজে এস্টেট এজেণ্ট এবং conveyancers এর ট্র্যাক রেকর্ড ও দক্ষতা দেখতে পারে তাঁর ব্যবস্থা করা
📌 Gazumping: কি ও কীভাবে মোকাবেলা করবেন
অনেকসময় দেখা যায় কোন সম্ভাব্য ক্রেতা প্রপার্টি দেখার পর বিক্রেতার সাথে মৌখিক ভাবে প্রপার্টি কেনার চুক্তি করে থাকে। কিন্তু প্রপার্টি ক্রয় করার আগমুহূর্তে বিক্রেতা অন্য একজন ক্রেতার কাছ থেকে বেশি দামে প্রপার্টি অফার পেয়ে প্রথম ক্রেতার কাছ থেকে প্রপার্টি বিক্রয় এর চুক্তি ভঙ্গ করে। এই চুক্তি ভঙ্গকে বলা হয় Gazumping। এই Gazumping একটি বৈধ বিষয়। যেহেতু প্রথম ক্রেতা প্রপার্টি ক্রয় এর জন্য মৌখিক চুক্তি করেছে এবং যার কোন আইনগত ভিত্তি নেই।
📌 Gazumping মোকাবেলার উপায়
মর্টগেজ ইন প্রিন্সিপাল (MIP) আগে দেখানো
প্রপার্টি দেখার সময় ক্রেতা যদি তার মর্টগেজ অনুমোদন প্রিন্সিপাল (in principle) দেখাতে পারে, এজেন্ট ও বিক্রেতার বিশ্বাস বাড়ে।
বিক্রেতাকে প্রপার্টি মার্কেটিং বন্ধ করতে বলা
যদি আপনি বিক্রেতার সঙ্গে মৌখিক চুক্তি করেন, তাহলে বিক্রেতাকে অনুরোধ করুন যে তিনি সেই প্রপার্টি মার্কেট থেকে সরিয়ে নিন (advertising নিষ্ক্রিয় করুন)।
নিয়মিত যোগাযোগ রাখা
বিক্রেতা ও তার এজেন্টের সঙ্গে সম্পর্ক ভালো রাখুন, আপডেট নিন।
সলিসিটর দিয়ে ডকুমেন্ট তৈরি ও সংগ্রহ করা
প্রাথমিক সময়েই (Solicitor) মাধ্যমে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রাখুন।
Memorandum of Sale করে নেওয়া
যত দ্রুত সম্ভব ক্রেতা ও বিক্রেতার conveyancers মাধ্যমে একটি Memorandum of Sale তৈরি করুন। এটি একটি লিখিত চুক্তির মত কাজ করে, যা Gazumping সম্ভাবনাকে কমায়।
📌 সরকারের প্রস্তাবিত সংস্কার এর সম্ভাব্য সুবিধা ও চ্যালেঞ্জ
সুবিধা
- সমস্ত ধাপ একসাথে সমন্বিতভাবে কাজ করলে পুরো প্রক্রিয়া দ্রুত হবে।
- বিক্রির গতি বাড়বে – চার সপ্তাহ পর্যন্ত সময় বাঁচবে।
- Gazumping কমবে – আগেভাগে চুক্তি হলে বিক্রেতা সহজে সরে আসতে পারবে না। ফলে অর্থ ও সময় বাঁচবে।
- শুরুতেই প্রপার্টির বিস্তারিত তথ্য জানালে ক্রেতাদের জন্য সিদ্ধান্ত নেওয়া সহজ হবে।
- নির্ভুল ও প্রমানভিত্তিক তথ্য থাকলে ক্রেতারা বেশি আত্মবিশ্বাস নিয়ে এগোবে।
চ্যালেঞ্জ
- এজেন্ট, আইনজীবী, সার্ভেয়ার, ঋণদাতা—সব পক্ষকে একক ডিজিটাল প্ল্যাটফর্মে যুক্ত করা
- বিক্রেতা ও এজেন্টদের জন্য শুরুতেই বিভিন্ন রিপোর্ট ও তথ্য জোগার করতে হবে
- পর্যাপ্ত কোয়ালিফাইড সার্ভেয়ার, estate agents এবং conveyancers না থাকলে ওয়ান স্টপ সমাধান ব্যাহত হতে পারে।
বর্তমান সরকারের নতুন প্রস্তাবিত সংস্কার একটি সাড়া জাগানো চেষ্টা: চার সপ্তাহ দ্রুত, ফাস্ট টাইম বায়ার এর জন্য খরচ কমানো এবং Gazumping এর মতো অনিশ্চয়তা কমানো। তবে, সফলতা নির্ভর করবে কর্মনির্বাহ, প্রযুক্তিগত বাস্তবায়ন, এবং বাজার অংশগ্রহণকারীদের আস্থা ও সহযোগিতায়।
প্রপার্টি মার্কেট এবং প্রপার্টি মর্গেজ সম্পর্কে আপনাদের কোন মতামত বা জিজ্ঞাসা থাকলে নিন্মের ই-মেইল অথবা টেলিফোন নম্বরে যোগাযোগ করতে পারেন।
Email: info@benecofinance.co.uk
Tel: 02080502478