বিলেতে প্রপার্টি ক্রয় করে/পরিবর্তন করে বাই টু লেট প্রপার্টি হিসেবে ভাড়া দেয়া একটি লাভজনক বিনিয়োগ। বিলেতে বাই টু লেট প্রপার্টিতে বিনিয়োগ এবং ল্যান্ডলর্ড সংখ্যা প্রতিবছরই বৃদ্ধি পাচ্ছে। যিনি এই প্রপার্টি ক্রয় ও ভাড়া দেন তাকে বলা হয় বাই টু লেট ল্যান্ডলর্ড। ২০২৩ সালে বিলেতের প্রপার্টি সেক্টরে মর্গেজ ইন্টারেস্ট রেটের পরিবর্তন, রেন্টাল রিফর্ম বিল, সেকশন ২১ ধারা বিলুপ্তি ইত্যাদি বেশকিছু পরিবর্তন আসতে পারে।
তাই এই বছর বিলেতের প্রপার্টি সেক্টরে বিনিয়োগ করার আগে ল্যান্ডলর্ডদের যে সব বিষয় এর প্রতি অবশ্যই লক্ষ্য রাখতে হবেঃ-
ইনফ্লেশন এবং বেইস ইন্টারেস্ট রেটঃ
পণ্য ও সেবার মূল্য বৃদ্ধিকে ইনফ্লেশন বলে। অন্যদিকে ব্যাংকে টাকা জমা এবং লোন নেওয়ার সময় ব্যাংক যে রেটে ইন্টারেস্ট দেয় তাকে ইন্টারেস্ট রেট বলে। বিশ্বের প্রতিটি দেশের কেন্দ্রীয় ব্যাংক সেদেশের বেইস ইন্টারেস্ট রেট নির্ধারণ করে দেয় যাকে ব্যাংক রেট বলা হয়। বিলেতের ব্যাংক রেট নির্ধারণকারী প্রতিষ্ঠানের নাম ব্যাংক অব ইংল্যান্ড।
গ্রেট ব্রিটেনের বর্তমান ইনফ্লেশন রেট হল ১০.১%। অক্টোবর ২০২২ সালে ইনফ্লেশন রেট ছিল ১১.১% যা গত চার দশকের মধ্যে সর্বোচ্চ। এই ইনফ্লেশন রেট ১০ থেকে ২ শতাংশে নেওয়ার জন্য ১৬ ডিসেম্বর ২০২১ থেকে ০২ ফেব্রুয়ারী ২০২৩ পর্যন্ত ব্যাংক অব ইংল্যান্ডের ৯ সদস্য বিশিষ্ট মনিটারি পলিসি কমিটি (এমপিসি) বেইস ইন্টারেস্ট রেট ০.২৫% থেকে কয়েক ধাপে ৪% বৃদ্ধি করেছে। বেইস ইন্টারেস্ট রেট দ্বারা নির্ধারিত হয়-
১. মর্গেজ এবং লোন কতোটা ব্যয়বহুল হবে।
২. ব্যাংকে টাকা ডিপোজিট করলে, কি পরিমাণ রিটার্ন আসবে।
মর্গেজ ইন্টারেস্ট রেটঃ
ব্যাংক অফ ইংল্যান্ড এর বেইস রেট, প্রপার্টি মার্কেট, প্রপার্টির চাহিদা এবং যোগান, ল্যান্ডরের নীতিমালা ইত্যাদি বিভিন্ন কারণে মর্গেজ ইন্টারেস্ট রেট এর হ্রাস-বৃদ্ধি/পরিবর্তন হয়ে থাকে।
ব্যাংক অফ ইংল্যান্ড এর বর্তমান বেইস রেট হল ৪%। সর্বশেষ সেপ্টেম্বর ২০২২ সালে সাবেক চ্যান্সেলর কোয়াসি কোয়ার্টেং মিনি বাজেট ঘোষণার পর মর্গেজ ইন্টারেস্ট রেট ৬% এর বেশি হয়ে গিয়েছিল, যা ২০০৮ সালের অর্থনৈতিক ধসের পরে সর্বোচচ বৃদ্ধি। কিন্তু বর্তমানে Gilt yields এর ফল, মানি মার্কেট এর ইম্প্রুভ ইত্যাদি বিভিন্ন কারণে অনেক হাই-স্ট্রিট ব্যাংক তাদের মর্গেজ ইন্টারেস্ট রেট কমিয়ে এনেছে। বর্তমানে ৫ বছর মেয়াদী ফিক্সড বাই টু লেট মর্গেজের(৭৫% লোন টু ভ্যালু) সর্বনিন্ম ইন্টারেস্ট রেট হল ৪.৬৫% এবং ২ বছর মেয়াদী ফিক্সড মর্গেজের সর্বনিন্ম ইন্টারেস্ট রেট হল ৪.১০%
প্রপার্টির মূল্যঃ
বিভিন্ন কারণে বিলেতে প্রপার্টির মূল্য বৃদ্ধি পেয়েছে- বেইস ইন্টারেস্ট রেট বৃদ্ধি-হ্রাস পাওয়া, জীবনযাত্রার ব্যয় বৃদ্ধি, স্ট্যাম্প ডিউটি হলিডে, আবাসস্থল পরিবর্তন, বিস্তৃত জায়গা সহ বড় প্রপার্টি, মার্কেটে বিক্রয়যোগ্য প্রপার্টি কম এবং প্যানডেমিকের পর লন্ডন ও বিভিন্ন শহরের বাইরে প্রপার্টির চাহিদা ইত্যাদি। 2020 থেকে ২০২২ সাল পর্যন্ত বিলেতের বিভিন্ন অঞ্চলের প্রপার্টির মূল্য ১০ থেকে ১২% বৃদ্ধি পেয়েছিল। বর্তমানে গ্রেট ব্রিটেনের এভারেজ প্রপার্টির মূল্য হল £২৯৪,৩২৯ যা ২০২১ সালের তুলনায় ৯.৮% বেশি।
প্রপার্টির রেন্টঃ
ইনফ্লেশনের কারণে বিলেতে প্রপার্টি রেন্ট এবং প্রপার্টির মূল্য উভয়ই বৃদ্ধি পেয়েছে। হোমলেট রেন্টাল ইনডেক্স অনুযায়ী, জানুয়ারী ২০২৩ সালে ব্রিটেনের মাসিক এভারেজ রেন্ট হল £১১৭২, নভেম্বর ২০২২ সালে ব্রিটেনের মাসিক এভারেজ রেন্ট ছিল £১১৭৫, জুলাই ২০২২ সালে ব্রিটেনের মাসিক এভারেজ রেন্ট ছিল £১,১২৭ এবং ফেব্রুয়ারি ২০২২ সালে ব্রিটেনের মাসিক এভারেজ রেন্ট ছিল £১,০৬৯।
প্রপার্টি লাইসেন্স:
বিলেতে বাই টু লেট প্রপার্টি ভাড়া দিতে হলে লোকাল কাউন্সিল এর নিকট হতে ল্যান্ডলর্ড লাইসেন্স/ প্রপার্টি লাইসেন্স সংগ্রহ করতে হয়। বর্তমানে তিন ধরনের ল্যান্ডলর্ড লাইসেন্স রয়েছে- ১) ম্যান্ডাটরি ২) সিলেকটিভ এবং ৩) এ্যাডিশনাল
Houses in Multiple Occupation (HMOs) এবং স্ট্যান্ডার্ড বাই টু লেট প্রপার্টির ধরনভেদে প্রপার্টির ওউনারদের লোকাল কাউন্সিল এর নিকট হতে ম্যান্ডাটরি অথবা এ্যাডিশনাল ল্যান্ডলর্ড লাইসেন্স নিতে হবে।
যেসব এলাকায় প্রপার্টির চাহিদা কম, সামাজিক সমস্যা, প্রপার্টির অবস্থা ভাল নয়, ক্রাইম বেশি ইত্যাদি বিভিন্ন কারণে এইসব এলাকাকে সিলেকটিভ লাইসেন্স এলাকা বলা হয়। সিলেকটিভ এলাকার প্রপার্টির ল্যান্ডলর্ডদের লোকাল কাউন্সিল এর নিকট হতে বিভিন্ন শর্ত সাপেক্ষে সিলেকটিভ ল্যান্ডলর্ড লাইসেন্স নিতে হয়। বর্তমানে লন্ডনে ১১টি সিলেকটিভ লাইসেন্স এলাকা রয়েছে। ২০২৩ সালে সিলেকটিভ লাইসেন্স এলাকা বর্ধিত করা হবে।
রেন্টাল রিফর্ম বিলঃ
২০২৩ সালে রেন্টাল রিফর্ম বিল এর বেশকিছু সংস্কার করা হবে। রেন্টাল রিফর্ম বিল এর মাধ্যমে বিতর্কিত সেকশন ২১ ধারা বিলুপ্তি, ফিক্সড টার্ম টেন্যান্টন্সি বন্ধ করা, ডিসেন্ট হোম স্ট্যান্ডার্ড, ল্যান্ডলর্ডদের জন্য একটি পোর্টাল করা হবে এবং এর জন্য ন্যায়পাল নিযুক্ত করা হবে, ল্যান্ডলর্ডরা কিসের উপর ভিত্তি করে রেন্ট বৃদ্ধি করবে এবং রেন্ট বৃদ্ধি করার আগে টেন্যান্টকে কিভাবে নোটিশ দিবে তার নীতিমালা, টেন্যান্টরা প্রপার্টি সংস্কার/পরিবর্তন করতে পারবে ইত্যাদি সংস্কার নতুন রেন্টাল রিফর্ম বিলে আনা হতে পারে।
রেন্ট গ্যারান্টি ইনস্যুরেন্স
বিলেতে অনেক ল্যান্ডলর্ডগণ মর্গেজ নিয়ে বাই টু লেট প্রপার্টি কিনেছেন কিন্তু ইনফ্লেশন এবং জীবনযাত্রার ব্যয় বৃদ্ধির কারণে অনেক ল্যান্ডলর্ডগণ মাস শেষে তাদের প্রপার্টির ভাড়া ঠিক মত পাবেন কিনা তা নিয়ে শঙ্কিত হচ্ছেন। এক্ষেত্রে ল্যান্ডলর্ডগণ ল্যান্ডলর্ড লিগ্যাল প্রটেকশন ও রেন্ট গ্যারান্টি ইনস্যুরেন্স করতে পারেন। এছাড়া ট্যানেণ্টদের সাথে ল্যান্ডলর্ড এর কোন সমস্যা এবং চুক্তি ভঙ্গের কারণে ল্যান্ডলর্ডদের লিগ্যাল সাপোর্ট এর প্রয়োজন হলে ল্যান্ডলর্ড লিগ্যাল প্রটেকশন এর মাধ্যমে লিগ্যাল কভার পাওয়া যাবে। অন্যদিকে লিগ্যাল ডিসপিউট এর কারণে ট্যানেণ্ট রেন্ট না দিলে। রেন্ট গ্যারান্টি কভার এর আওতায় নির্দিষ্ট মাস পর্যন্ত প্রতিমাসে একটি নির্দিষ্ট এ্যামান্ট পাওয়া যাবে।
ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্সের পরিবর্তন
এপ্রিল ২০২৩ থেকে নতুন রেটে ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স ফ্রি এ্যালাউন্স দিতে হবে। অর্থাৎ এপ্রিল ২০২৩ এর পরে আপনি কোন রেন্টাল প্রপার্টি বিক্রয় করলে, পূর্বের চেয়ে বেশি ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স দিতে হবে।
ক্লাডিং প্রপার্টি মর্গেজঃ
২০১৭ সালের Grenfell Tower দুর্ঘটনার পরে ল্যান্ডররা ক্লাডিং প্রপার্টি মর্গেজ দেয়া বন্ধ করে দিয়েছিল। কিন্তু বিভিন্ন শর্ত সাপেক্ষে বর্তমানে ৬টি হাই-স্ট্রিট ব্যাংক ক্লাডিং প্রপার্টির মর্গেজ কার্যক্রম শুরু করেছে।
এনার্জি পারফর্মেন্স সার্টিফিকেটঃ
বিলেতে প্রপার্টি ক্রয়, বিক্রয়, ভাড়া এবং সংস্কার/তৈরি করতে চাইলে এনার্জি পারফর্মেন্স সার্টিফিকেট (EPC) এর প্রয়োজন হবে। EPC সার্টিফিকেট দ্বারা আপনার প্রপার্টিতে কি পরিমাণ এনার্জি খরচ হয় এবং আপনার প্রপার্টি কতটা এনার্জি এফিসিয়েন্ট তার বিস্তারিত রিপোর্ট পাবেন। আপনার প্রপার্টিকে A থেকে G এর মধ্যে একটি রেটিং করা হবে। আপনার EPC সার্টিফিকেট এর মেয়াদ ১০ বছর পর্যন্ত থাকবে। EPC সার্টিফিকেট এ কিভাবে আপনি আপনার প্রপার্টির এনার্জি খরচ কমাতে পারেন তার জন্য সুপারিশমালা পাবেন। বর্তমানে প্রপার্টি ক্রয়, বিক্রয় এবং ভাড়া দেয়ার জন্য নুন্যতম E রেটিং এর EPC সার্টিফিকেট এর প্রয়োজন হবে। কিন্তু ২০২৫ সাল থেকে প্রতিটি নতুন রেন্ট এর জন্য নুন্যতম C রেটিং এর EPC সার্টিফিকেট এর প্রয়োজন হবে। ২০২৮ সাল থেকে প্রতিটি বাই টু লেট প্রপার্টির জন্য বাধ্যতামূলকভাবে C রেটিং এর EPC সার্টিফিকেট এর প্রয়োজন হবে।
প্রপার্টি মার্কেট এবং মর্গেজ সংক্রান্ত যেকোন ব্যাপারে বিস্তারিত জানতে নিচের ইমেইল অথবা টেলিফোন নাম্বারে যোগাযোগ করা যাবে।
EMAIL: info@benecofinance.co.uk PHONE: +4402080502478